.png)
במאמר יסוד שפורסם בכתב העת המקצועי "מקרקעין" (ספטמבר 2003), פרי עטם של עו״ד שרגא בירן ועו״ד אפרת כראזי, נפרש ניתוח מקיף ופורץ דרך של דיני החכירה בישראל. המאמר, שיצא לאור במסגרת אחת הבמות המרכזיות לדיון משפטי בתחום המקרקעין, עוסק בליבת המשטר הקנייני בישראל – תחום המסדיר בפועל את מרבית זכויות הקניין, אך נותר ללא עיגון חקיקתי מספק.
בירן, לצד כראזי, מצביעים על פרדוקס מרכזי: בעוד שכ-93% מהקרקעות בישראל מוחזקות בחכירה, ההסדרה המשפטית נשענת על החלטות מנהליות משתנות ולא על חקיקה יציבה, דבר הפוגע בוודאות, בסחירות ובערך הכלכלי של הנכסים.
דרך שילוב בין ניתוח היסטורי (מהמשפט העות'מאני והמשפט המקובל) לבין השוואה לרפורמות מתקדמות בעולם, מציגים המחברים כיצד תניות מגבילות בחוזי חכירה הפכו לכלי שליטה המכביד על התפתחות השוק. מנגד, הם מציעים תפיסה חלופית – הרואה בחוכר בעל זכות קניינית מהותית, ושואפת לצמצם מגבלות, לאפשר התאמה לשינויי הזמן ולהבטיח דינמיות כלכלית.
המאמר אינו מסתפק בביקורת, אלא מציע כיוון נורמטיבי ברור: חקיקת "חוק חכירות" שיסדיר את יסודות הזכות, יגביל תניות מיושנות ויחזק את מעמד הקניין בישראל. בכך, עבודתם של בירן וכראזי מהווה אבן דרך אינטלקטואלית ומדיניותית בדיון על עתיד שוק המקרקעין והכלכלה הישראלית.